3月下旬以來，土拍市場延續復蘇勢頭，熱點不斷——前有南京爆出“7年來最貴地王”；后有北京一地塊吸引42家房企競價，獲評“北京史上最熱”。不過，仍有部分城市的土地拍賣普遍以底價成交。
在房企銷售回暖的支撐下，部分核心城市的土拍市場開始升溫，不少上市房企日前發聲將積極獲取優質資源。業內人士表示，土拍市場回暖能否持續，地產行業在銷售端的表現至關重要，短期內，優勢地區的優質項目有望保持較高熱度。
土拍市場在分化中回暖
3月23日北京市土拍大戰堪稱火爆，朱辛莊0028地塊吸引了42家房企參戰，成為北京土地市場有史以來企業參與最多的地塊，被業內評價為“北京史上最熱”。最終，朱辛莊0028地塊毫無懸念地觸發價格上限，直接進入現場搖號程序，幸運的上海大華集團以2.38%的中簽率成功摘地。
同在3月23日，南昌市2023年度首輪集中供地也報佳音，當日出讓的6宗地塊中有2宗觸頂成交。競爭最為激烈的西湖區朝陽中央公園地塊，同樣吸引了超40家房企參與，起拍兩分鐘即觸發熔斷，成交樓面價7895元/平方米，溢價率15%。
北京朱辛莊地塊、南昌朝陽中央公園地塊的火熱競拍，并非土拍市場的全貌。同樣是3月23日，廣州舉行的2023年首批首場集中供地就表現清淡，由地方城投以底價成交2宗宅地。本場土拍掛出了地理位置優越的天河智慧城地塊，業內原本報有“開門紅”的期望。
2023年開年以來的土拍市場，就是這樣在城市間、板塊間的分化中逐漸升溫。
從整體市場規模來看，土拍市場同比、環比降幅縮窄的趨勢是明確的。中指研究院統計，2023年1~2月，TOP100企業拿地總額1207.6億元，拿地規模同比下降16.2%，降幅較上月收窄13.2個百分點，降幅明顯收窄。TOP100企業招拍掛權益拿地總額占全國300城土地出讓金的比例為58.6%，具有一定代表性。
2023年以來，已經進行過土地出讓的一二線城市包括：北京、杭州、蘇州、南京、成都、鄭州、天津、寧波、溫州等。這些城市中，不少都出現了地塊競拍至地價上限的情況。
中指研究院市場研究總監陳文靜介紹，在這些城市中，寧波、杭州、北京以地價上限成交占比超過五成，蘇州、南京占比在三成左右，鄭州、溫州、昆明土拍普遍底價成交。“整體來看，觸頂搖號地塊普遍發生在核心城市或成熟板塊，城市間、板塊間土拍分化現象仍較為明顯”。
惠譽博華工商企業部高級分析師王興萍表示，北京、蘇州、杭州、南京為代表的城市土拍表現有所轉暖，一方面是供地面積減少同時地塊質量提升；另一方面，春節以后這些城市在新房市場銷售回暖較快，一定程度上增強了房企投資信心。
供地提質節奏優化
土地供應質量的提升，是今年土拍市場政策端的一大顯著變化，也可能是今年的大趨勢。
根據中指研究院統計，2023年多地繼續加大核心區土地供應力度，北京、成都核心區占比分別提升至五成以上，長沙核心區占比高達96.2%，提升幅度為24.7個百分點。中指研究院認為，推出核心區優質地塊，一方面是在新房銷售市場分化加劇的情況下，地方政府穩定土拍市場情緒的重要舉措；另一方面，也有助于更大力度精準支持改善性住房需求。
“北京史上最熱地塊”朱辛莊0028地塊就是土地供應提質的成功例子。中指研究院高級分析師張曉飛介紹，該地塊規模小、利潤高、資金少、流速快、難度低，其上限樓面價為3.55萬元/平方米，而該區域樓市政府指導價格為6.2萬元/平方米，最終房地價差2.65萬元/平方米，利潤空間充足。
另一宗關注度頗高土地拍賣——南京“7年來最貴地王”NO.2023G03地塊也有這一特點。該地塊僅用時53秒、12輪競價便觸頂最高限價，4.32萬元/平方米的樓面價是南京市2016年以來最高。公開資料顯示，該地塊所在的南京河西南青奧濱江地塊新房參考均價在6.54萬元/平方米左右，是目前南京河西南板塊新房“天花板”。
供地提質之外，2023年土拍政策的另一個顯著變化，是集中供地政策的優化完善。
去年12月，自然資源部辦公廳印發的《關于進一步規范住宅用地供應信息公開工作的通知》，在今年逐步見效。通知中主要提到三點：一、凡商品住房去化周期長、土地流拍率高、市場需求明顯不足的城市，應當控制商品住宅供地規模；二、每次公開詳細清單對應的擬出讓時間段原則上不少于3個月；三、在公開的擬出讓時間段可以一次或多次發布出讓公告。
廣州首輪土地集中供應就體現了“集中掛牌、分散出讓”的特點。前文提及的廣州土拍，僅為2023年首批集中供地的第一場，后續還有四場在4月3日、13日、20日、21日分別開拍。王興萍向記者表示，實施多批次供地能夠降低房企單批次競拍的資金壓力，并能夠預留充分的投資與決策緩沖時間，這對當前土拍市場是一種呵護。
政策呵護之外，新房市場銷售回暖則是支持土地市場復蘇的核心因素。業內人士普遍認為，后續土地市場能否持續回暖仍然要取決于行業整體復蘇情況，尤其是銷售表現。
中指研究院統計，2月份，TOP100房企單月銷售額環比上升35.1%，同比上升28.5%，實現雙增長。3月以來，重點城市新房成交規模整體環比回落，但成交規模持續保持在較高水平，3月第三周(3月13日至19日)重點50城商品住宅成交面積同比增長47%。
龍湖集團副總裁張旭忠表示，重點城市2月份的到訪量、成交量都在逐步提升，龍湖2月份單月的全口徑銷售174億元，同比增長86%，環比增長61%，“這些數字還是比較提振士氣的”。
招商蛇口總經理蔣鐵峰也表示，今年1~2月項目銷售增長很快，不過進入3月份，由于需求短期的集中釋放，指標有一定下滑，“但這是一個很正常的現象”。他指出，“歷史上2月份很少有非常高的銷售額，今年的2月份銷售尤其高。”
優勢地區
短期或保持高熱度
展望后續土拍市場，整體回暖與局部分化仍是主導土拍市場的主旋律，優勢地區、優質項目的土拍熱度有保證。
上市房企在近期財報季的密集表態也可以佐證這一趨勢——上市房企普遍在獲取優質資源上態度積極，紛紛瞄準自身優勢地區的優質項目。值得一提的是，民營房企拿地積極性也明顯提升。
蔣鐵峰介紹，今年招商蛇口的拿地策略是聚焦在有市場需求的地方，也就是產業基礎、人口流入、發展空間比較大的城市，投資方向是尋找五好項目，即城市好、政策面好、項目好、團隊好、區域好。
萬科A首席運營官劉肖也表示，在確保安全的前提下，萬科會以更加積極的態度去捕捉新的項目機會， “萬科仍將堅持投‘特別好’的項目”。一是客戶基礎比較好的片區；二是有把握做好產品和服務的片區；三是經營回報好，財務指標達標的機會。劉肖透露，今年的萬科特別重視股東IRR(內部收益率)。
陳文靜指出，房企所聚焦的高能級城市主要取決于城市基本面，并不局限在一二線城市，部分優勢三四線城市也在列，特別是長三角、珠三角地區的部分三四線城市。“基本面較好體現在宏觀經濟體量較大，產業經濟活力突出，對人口有較強吸引力，人口總量和增量優勢明顯，居民購買力較好等”。
部分民營房企今年的拿地積極性也明顯回升，為土拍市場增加了新的活力。不過王興萍提示，目前出手的民營房企大多是區域深耕型企業，投資態度謹慎、風格相對保守，且注重地塊盈利空間，民企整體尚未呈現大規模投資拿地情況。
前文所述的南京高熱地塊即由民企偉星房產競得。杭州民企濱江集團在2月出資26億元，拿下杭州大本營的3宗地塊，公司表示，2023年將在銷售好、資金回籠快的區域新增土地儲備。張旭忠也表示，龍湖集團會堅持按照20個主力城市和14個機會城市布局，并聚焦在這些城市的核心區域。
從短期來看，未來1到2個月，熱點城市土拍安排不斷，優勢地區的優質項目土拍有望保持較高熱度。
陳文靜介紹，3月底到4月，22城中上海、成都、杭州、合肥、深圳、寧波均有地塊計劃出讓。這些城市在銷售市場情緒有所修復、土拍規則持續優化下，企業投資信心有所增強，且待供應土地中不乏核心區域的優質地塊。而在其他基本面較好的城市，核心地段的地塊仍有放量空間。
（文章來源：證券時報）
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