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第四代住宅的公攤面積相對較小，甚至可以實現“零公攤”。第四代住宅的核心特征包括立體綠化和面積贈送，通過設計兩層通高的空中花園、開放式綠化平臺等，這些區域因符合政策要求不計入容積率，從而在計算得房率時形成“分子膨脹”效應。

第四代住宅有什么優點?

1、生態化設計。

通過空中庭院、立體綠化等設計，將自然引入居住空間，如每戶規劃6米挑高庭院，實現垂直綠化景觀，增強居住舒適度。外立面植物覆蓋和錯層露臺設計，滿足城市居民對自然的向往，部分項目還結合公共景觀庭院促進鄰里互動。

2、空間擴展與多樣性。

大露臺、錯層設計擴展了生活場景，例如露臺可種植花草或布置休閑區，部分戶型采用270°環幕設計提升采光和視野體驗。

1、后期維護與管理難題。

露臺加建與外立面混亂：業主常將露臺封閉為陽光房，導致外立面美觀度下降，且不同封閉方式造成視覺雜亂。高端物業尚可管控，普通住宅交付數年后外立面可能面目全非。

綠化維護成本高：空中花園需長期專業養護，但實際入住后易出現草木荒廢、蚊蟲滋生問題。國內物業普遍缺乏維護能力，導致小區環境退化。

2、居住體驗硬傷。

采光與隱私問題：錯層露臺設計導致下層住戶采光被嚴重遮擋，室內視野受限;樓上對樓下露臺一覽無余，隱私性差。

功能性局限：露臺受風吹日曬影響，封閉成本高(如全玻璃欄板)，不封閉則面臨灰塵、溫度控制等問題，實用性低于宣傳效果。

3、安全隱患與規范爭議。

錯層露臺存在攀爬風險，且部分項目物業對封閉改造監管不足，可能引發安全隱患。

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