去年以來的一系列穩(wěn)地產政策效果開始顯現(xiàn)。
從3月15日國家統(tǒng)計局發(fā)布的月度報告來看，1-2月份，房地產開發(fā)投資、全國商品房銷售面積和銷售額、房地產開發(fā)企業(yè)到位資金等多個指標累計降幅均大幅收窄。
其中，全國商品房銷售額累計降幅由去年1-12月的26.7%大幅收窄至今年1-2月的0.1%，特別是全國商品住宅銷售額同比增長了3.5%，這是自去年以來首次累計同比增長。
業(yè)內人士認為，1-2月房地產市場銷售復蘇，2023年實現(xiàn)良好開局，也進一步增強了行業(yè)的信心。不過，1-2月份市場的復蘇是前期積壓的購房需求補償性釋放，隨著這波積壓的需求快速釋放，預計3月市場修復勢頭較2月有所放緩。
商品房銷售額降幅大幅收窄
從銷售情況來看，國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，1—2月份，商品房銷售面積15133萬平方米，同比下降3.6%，其中住宅銷售面積下降0.6%；商品房銷售額15449億元，同比下降0.1%，其中住宅銷售額增長3.5%。
“1-2月市場銷售復蘇，2023年實現(xiàn)良好開局。”貝殼研究院市場分析師劉麗杰說，從數(shù)據(jù)表現(xiàn)看，1-2月全國商品住宅銷售面積同比降幅收窄至0.6%，銷售額實現(xiàn)同比增長3.5%，這是自去年以來首次累計同比增長。放長周期看，今年1-2月銷售規(guī)模僅低于2021年同期水平。
易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進也表示，1-2月銷售指標改善情況非常好，已經(jīng)總體上進入到“由負轉正”的邊緣線上。
對于市場修復的原因，劉麗杰認為，是由多方面原因帶動的，去年以來保交樓、保民生、保穩(wěn)定等各項政策舉措有力地保障了購房人的合法權益，房企的合理性融資也得到了改善，各地因城施策調整優(yōu)化政策降低了購房成本，提高了消費者信心。房地產市場流通性改善的良好的開局為今年有效防范化解優(yōu)質頭部房企風險打下良好的基礎。
中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜也認為，1月底以來，伴隨著疫情形勢好轉后積壓需求快速釋放、前期政策效果進一步顯現(xiàn)等，重點城市購房情緒提升，房地產市場活躍度回升，帶動全國商品房銷售規(guī)模同比降幅收窄，1-2月，全國商品房銷售面積同比下降3.6%，較去年全年收窄20.7個百分點；商品房銷售額同比小幅下降0.1%，可見銷售均價同比上漲。
根據(jù)易居研究院的數(shù)據(jù)，3月1-12日，全國50個重點城市新房成交面積為860萬平方米，環(huán)比2月1-12日增長了15%，同比2022年3月1-12日增長了26%。易居研究院推算，3月份全國50個重點城市新房成交面積預計為2222萬平方米，環(huán)比增長15%，同比增長26%。
嚴躍進認為，3月份新房交易數(shù)據(jù)保持拉升態(tài)勢，釋放了積極的信號。預計今年一季度全國房屋交易數(shù)據(jù)將正式由負轉正，是樓市復蘇的最大標志。
開發(fā)投資和房企資金狀況改善
除了商品房銷售情況大幅改善，房地產開發(fā)投資和房企資金狀況也改善明顯。
從開發(fā)投資情況來看，國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，1—2月份，全國房地產開發(fā)投資13669億元，同比下降5.7%；房屋新開工面積13567萬平方米，同比下降9.4%；房地產開發(fā)企業(yè)房屋施工面積750240萬平方米，同比下降4.4%；房屋竣工面積13178萬平方米，同比增長8.0%。
嚴躍進認為，房地產開發(fā)投資數(shù)據(jù)明顯處于改善狀態(tài)，去年全年該指標為-10.0%，這說明當前開發(fā)投資數(shù)據(jù)總體朝著優(yōu)化的角度進行。
陳文靜也表示，2023年開年，在全國銷售市場尚未企穩(wěn)、企業(yè)資金壓力仍較大的背景下，全國房屋新開工、房地產開發(fā)投資下行趨勢未改，1-2月，房屋新開工面積和房地產開發(fā)投資同比分別下降9.4%和5.7%，降幅較2022年全年均明顯收窄。
另外，從房企資金狀況來看，國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，1—2月份，房地產開發(fā)企業(yè)到位資金21331億元，同比下降15.2%。
其中，國內貸款3489億元，同比下降15.0%；利用外資5億元，同比下降34.5%；自籌資金6342億元，同比下降18.2%；定金及預收款7112億元，同比下降11.4%；個人按揭貸款3495億元，同比下降15.3%。
陳文靜指出，1月以來，監(jiān)管部門繼續(xù)加強對系統(tǒng)重要性優(yōu)質房企的資金支持力度，房企融資環(huán)境繼續(xù)改善，根據(jù)中指研究院監(jiān)測，2月，房地產企業(yè)信用債融資同環(huán)比均增長。
陳文靜認為，短期來看，房地產企業(yè)資金壓力有望進一步緩解，但新開工面積恢復仍有賴于銷售市場回暖程度，疊加土地縮量趨勢未改、地方城投此前拿地項目的入市節(jié)奏緩慢等因素影響，預計新開工面積修復節(jié)奏仍較慢，或進一步制約部分城市的新房供應量；開發(fā)投資額方面，2023年“保交樓”支持政策落地節(jié)奏或加快，資金規(guī)模亦有望加大，帶動竣工面積持續(xù)改善，但新開工改善有限、房企投資拿地仍偏謹慎等情況仍制約房地產開發(fā)投資的修復速度。
3月市場修復或放緩？
對于當前的市場形勢，劉麗杰認為，1-2月份市場的復蘇是前期積壓的購房需求補償性釋放，這其中大量的交易是改善性換房需求，短時交易量比較高并不意味著市場進入了快速升溫階段。
“市場的各項前瞻性預期指標盡管有恢復，但并沒有一下子進入較熱的位置，價格變動也相對平穩(wěn)。”劉麗杰說，全國新建商品住宅待售面積仍在增加，去化壓力仍較大，同時房企融資和拿地信心雖有邊際改善，但尚未完全恢復。
陳文靜也認為，整體來看，今年以來房地產市場好轉更多表現(xiàn)為熱點城市市場的修復，全國市場尚未企穩(wěn)。
展望后市，陳文靜認為，短期來看，熱點城市新房市場活躍度仍有望保持，從而帶動全國新房市場進一步修復企穩(wěn)。
劉麗杰則認為，隨著這波積壓的需求快速釋放，預計3月市場修復勢頭較2月有所放緩。但這也并不代表市場“熄火”，而是在向交易中樞修復過程中的正常震蕩。
劉麗杰指出，今年我國房地產市場依然面臨不小的外部挑戰(zhàn)，但從長期看，我國城鎮(zhèn)化正處于從人口紅利向人才紅利過渡的關鍵階段，居民對住房條件改善升級的需求強烈，在“房住不炒”的定位下，政府大力支持剛性和改善性住房需求，市場能夠走向良性健康發(fā)展。
（文章來源：券商中國）
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